作(zuò)者：
周钰婷丨濟邦咨詢，華北(běi)區(qū)總經理(lǐ)助 δ理(lǐ)
朱曉兵(bīng)丨西(xī)南(nán)交© ∞通(tōng)大(dà)學TOD研究中心，主任
城(chéng)市(shì)軌道(dào)交通(tōng)是(sh>≈π∞ì)構建城(chéng)市(shì)現(xiàn)代化(h≥ uà)綜合交通(tōng)體(tǐ)系的(de)重要$&λ♥(yào)組成部分(fēn)，能(néng)夠有(y'✘£ǒu)效促進城(chéng)市(shì)、城≠♥↑(chéng)市(shì)群和(hé)都(dōu)市(sh™≥₽ì)圈建設以及城(chéng)鄉(xiāng)區(qū)域©×±協調發展，助力城(chéng)市(shì)經濟社€♥會(huì)的(de)高(gāo)質量發展。在目前經濟形勢及國★§(guó)辦函〔2023〕115号文(wén㧙 )背景下(xià)，城(chéng)市(shì)軌道(dà↔ o)交通(tōng)項目投融資将何去(qù)何從(cóng)？γ<本文(wén)将從(cóng)實踐者的(de)角度結合TOD協同發展對(&↔₩↔duì)城(chéng)市(shì)軌道(dào)交通(tōng)投融資模式α☆€進行(xíng)部分(fēn)思考。
一(yī)、當前我國(guó)城(chénδ★σg)市(shì)軌道(dào)交通(tō¶¥>✘ng)投融資建設的(de)三大(dà)影(yǐng)★> 響因素
1. 申報(bào)條件(jiàn)收緊，财政資金(j$↕ īn)投入加大(dà)
随著(zhe)國(guó)家(jiā)對(duì)城(c✘↕ héng)市(shì)軌道(dào)交通(tōng)建設規劃要(yàσπo)求的(de)進一(yī)步規範，國(guó)務院辦公廳《關<±于進一(yī)步加強城(chéng)市(shì)軌道(dào)交通(t≤£∏ōng)規劃建設管理(lǐ)的(de)意見(jiàn)》（國(gu<↕¶≈ó)辦發〔2018〕52号）、國(guó)家(jiā)發改委、住↓€₩<建部聯合印發《“十四五”城(chéng)市(shì)軌道(dào)交通(t¶¥♠☆ōng)規劃建設實施方案》（發改基礎〔2021〕130♠↓σ2号）等文(wén)件(jiàn)對(du♠ε&ì)申報(bào)條件(jiàn)、資金(jīn)來(lái)源、政府債♠&務風(fēng)險控制(zhì)、全生(shēng)命周期支出保障等方面提出了≤≤(le)更為(wèi)嚴格的(de)監管要(yào)求γ•。
申報(bào)條件(jiàn)方面：“申報(bào)建設地(d✘±ì)鐵(tiě)的(de)城(chéng)市(shì)一(yī)般公共 ✔©φ财政預算(suàn)收入應在300億元以上(shàng)，地σ↓(dì)區(qū)生(shēng)産總值♣¶ β在3000億元以上(shàng)，市(shì)區(qū)常住人(↑₩₹'rén)口在300萬人(rén)以上(shàng)。引導輕軌有(yǒu↓♣↑)序發展，申報(bào)建設輕軌的(de)城(♠₹chéng)市(shì)一(yī)般公共财政預算(suàn)收↓γ ∞入應在150億元以上(shàng)，地(dì•×φ™)區(qū)生(shēng)産總值在1500億元以上(s∞±™hàng)，市(shì)區(qū)常住人(rén)口在150♥α₽萬人(rén)以上(shàng)。拟建地(dì)鐵(tiěα♠)、輕軌線路(lù)初期客運強度分(fēn)别不(bù)低(dī)于每日(™ rì)每公裡(lǐ)0.7萬人(rén)次、0.4萬✔±&人(rén)次，遠(yuǎn)期客流規模分(fēn)♦•≠别達到(dào)單向高(gāo)峰小(xiǎ♣≥♠o)時(shí)3萬人(rén)次以上(shàng)©≥≤↕、1萬人(rén)次以上(shàng)。”同時(shí)，“十四五”↔¶×←時(shí)期不(bù)再受理(lǐ)不↕♠(bù)具備條件(jiàn)的(de)城(chéng)市(shì™Ω•)和(hé)一(yī)般地(dì)級市(s™α≤hì)的(de)首輪城(chéng)市(shì)軌←♥≥道(dào)交通(tōng)建設規劃報(bào)批。
資金(jīn)保障方面：“除城(chéng)市(shì)軌道(dào)♣®∏交通(tōng)建設規劃中明(míng)确采用(yòng)特許經營☆←模式的(de)項目外(wài)，項目總投資中财政資α₩α金(jīn)投入不(bù)得(de)低(dī)于40%，嚴≈÷σ禁以各類債務資金(jīn)作(zuò)為(wèi)項目資本金(jī§φ∞₩n)。強化(huà)城(chéng)市(shì)政府對(duì)城(c₽×héng)市(shì)軌道(dào)交通(☆©tōng)項目全壽命周期的(de)支出責任，保障必γσ<$要(yào)的(de)運營維護資金(jīn)。”而在近(jì¥∑λn)年(nián)已實施的(de)城(chéng)市(shì)軌道(dào)交$ππ通(tōng)項目中，基本上(shàng)實際均按40%财政資金(jīn)投入≤β的(de)要(yào)求實施。
2. 原PPP模式落幕，特許經營新機(jī™∑ )制(zhì)開(kāi)啓
2023年(nián)3月(yuè)原PPP模式突然按下(÷≥'↑xià)暫停鍵，經曆了(le)近(jìn)半年(nián)的(d>δe)混沌調整期，2023年(nián)11月(yuè)《國(guó)§$™務院辦公廳關于轉發國(guó)家(jiā)發展改革委>∞♥ 财政部<關于規範實施政府和(hé)社會(huì)資←≠♣本合作(zuò)新機(jī)制(zhì)的(de)指導意見(jià§n)>的(de)通(tōng)知(zhī)σ±》（國(guó)辦函〔2023〕115号✔<α£）發布特許經營新機(jī)制(zhì)出爐，徹底實現(xiàn)新老(lε"ǎo)模式劃斷，重點指出規範實施政府和(hé)社會£₩α(huì)資本合作(zuò)新機(jī)制(zhì)，聚焦使用(yòn'& ₩g)者付費(fèi)項目、全部采取特許經營模♦∏式、合理(lǐ)把握重點領域、優先選擇民(mín)營企業¥♦φ(yè)參與、明(míng)确管理(lǐ)責任↓β分(fēn)工(gōng)、穩妥推進新機(jī)制(zh∞¥•ì)實施。
随後原PPP有(yǒu)關文(wén)件(jiàn)∞ €基本全部廢止，特許經營新機(jī)制(zhì)相(x∞₩$≤iàng)關配套文(wén)件(jiàn)正在抓緊<★±制(zhì)定，截止目前《基礎設施和(hé)公用(yòng)事(shì)業♠≠(yè)特許經營管理(lǐ)辦法（修訂征求意見★π♥↓(jiàn)稿）》共收集到(dào)238條€意見(jiàn)，《政府和(hé)社會(huì)資本合作(zuò)項"©∞α目特許經營方案編寫大(dà)綱（2024年(nián)版，征求意見(j©→iàn)稿）》正向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。
3. 政府債務承壓，部分(fēn)地(dì)區(qū)大(dà↑ >)基建新建趨緩
國(guó)務院辦公廳關于印發《重點省份分(fēn)類∏©加強政府投資項目管理(lǐ)辦法(試行(x↔®íng))》的(de)通(tōng)知(zhī)（國(guó)辦₽£↔發〔2023〕47号），為(wèi)防範和(hé)化(huà)解地(©♥dì)方債務風(fēng)險，12個(gè)重點省份在地(dì)方債務∞♠£風(fēng)險降低(dī)至中低(dī)水(shuǐ)平之前，嚴控 新建政府投資項目，原則上(shàng)不(bù)得(∏±→de)在控制(zhì)領域新建(含改擴建和(hé)購(gòu)置)政府投資項ββ 目(含地(dì)方各級政府投資項目)，而城(chéng)市(shì₩♥★)軌道(dào)交通(tōng)和(hé)✘±☆市(shì)域(郊)鐵(tiě)路(lù)項目首當其沖。
2023年(nián)“化(huà)債”是(shì)地(dìΩε≠)方政府重要(yào)工(gōng)作(zuò)的(de)關鍵詞之一(÷yī)，受國(guó)內(nèi)周期性和(hé)結構性矛盾疊加影(yǐn☆♣≥ g)響，地(dì)方财政債務承壓較大(dà)，地(dì₽α♥&)方債務将嚴格管控。城(chéng)市(shì)軌道(®φ§♣dào)交通(tōng)項目不(bù)僅建設投資規模巨大(ε$λdà)，長(cháng)期運營資金(jīn)缺口壓力也'✘(yě)逐步加大(dà)，地(dì)方财政、地(dì)方× α♦軌道(dào)交通(tōng)企業(yè)面臨建設φ↓×還(hái)本付息和(hé)運營流動性資金(jīn)籌集↕∞÷β的(de)雙重任務。
整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，“十四五”時(shíλδ)期是(shì)軌道(dào)交通(tōng)高(gāo)質量發展的(de)λ∑↑關鍵轉型期，《交通(tōng)強國(guó)建設綱要(yào)》提"≥δ出軌道(dào)交通(tōng)建設要(yào)向更加注♥♣重質量效益轉變，提質增效将是(shì)重要(yào)發展策略。截止2023年(<™nián)底城(chéng)市(shì)軌道(dào)交 α通(tōng)運營裡(lǐ)程突破一(yī)萬公裡(lǐ)大♥ Ω"(dà)關，而2023年(nián)累計(jì)有(yǒu♣®↓☆)25餘項重大(dà)城(chéng)市(s§¥∑hì)軌道(dào)交通(tōng)項目可(kě)行(xíng)性研究™α♦₩獲得(de)省/市(shì)發改委批複，預計(jì)項目總投資額超5≈ ↓554.56億元。在存量與新建均需要(yào)高(gāo)₹≠γ↑質量發展的(de)背景下(xià)，需要(yào)↔×β♦進一(yī)步解放(fàng)思想，促進各≠ 種機(jī)制(zhì)體(tǐ)制(zhì)、資源φ©産業(yè)的(de)多(duō)維度深度融∑↑≠合，聚焦城(chéng)市(shì)內(n≤£↑èi)核發展，創新推動軌道(dào)交通(tōng)π ♣β可(kě)持續性發展。
二、軌道(dào)交通(tōng)項目投融資模™€↕式探索
1. 地(dì)方負債主導模式
地(dì)方負債主導模式，一(yī)般是(shì)由地(dì)方軌道(↔≤dào)交通(tōng)企業(yè)作(zuò∑↔™)為(wèi)項目法人(rén)單位或經地(dì)方政府授權±δ&↔，負責軌道(dào)交通(tōng)項目從(cóng)立項、設計×₽σ₹(jì)到(dào)融資、投資、建設、運營的(ε≤de)全生(shēng)命周期管理(lǐ)職責，資産、負債Ω£均由其承擔，在償債過程中有(yǒu)地(dì)方政府财力和(hé)資源作(zu♥×←αò)為(wèi)支撐和(hé)補充。
但(dàn)随著(zhe)土(tǔ)地(dì)市(s¶Ω'↕hì)場(chǎng)調整，地(dì)方債務承壓，尤其是(shì)建×≥完後每年(nián)仍面臨巨大(dà)的(de)運營缺口投入，在城(chéng≤σ)市(shì)軌道(dào)交通(tōng)兼具公益屬↔→性和(hé)市(shì)場(chǎng)屬性下(xià)，單純偏向一(♦ααyī)方在效率和(hé)公平上(shàng)均難以ασ保持平衡。為(wèi)滿足城(chéng)市(shì)軌道(dào)交通(tō↔ng)高(gāo)質量發展和(hé)市(shì)場(∞γ↕chǎng)化(huà)改革的(de)要(yào)求，建議€♦≤♣(yì)有(yǒu)條件(jiàn)的(de)地(d←♠↕ì)方确立“政府主導、市(shì)場(chǎn© ±&g)化(huà)實施”原則，通(tōng)過地(dì)方軌£₩≥道(dào)交通(tōng)企業(yè)的(de)市(shì)∞π✔場(chǎng)化(huà)改革，在設計(jì)、建設、運營、物(wù)∏∏β業(yè)開(kāi)發等多(duō)方面引入軌道(dào)¶σ∑&交通(tōng)産業(yè)鏈長(cháng)£γ期戰略合作(zuò)方參股，打破地(dì)區(qū)市(shì§σ )場(chǎng)間(jiān)的(de)藩籬，匹配産業(εσ♥₹yè)發展特征優先鼓勵長(cháng)期持股，堅持₹β×α長(cháng)期主義，充分(fēn)提升><¥經營效率、增強持續造血能(néng)力，實現(xiàn)城(chéng)市(s♣☆₹hì)軌道(dào)交通(tōng)的(de)可(kě)持續發展。
2.特許經營新機(jī)制(zhì)
根據國(guó)辦函〔2023〕115号指導意見(♦↓jiàn)，項目要(yào)求回歸使用(yòng)者付費(fèi)，“項目經營≠β∏↔收入能(néng)夠覆蓋建設投資和(hé)運營成本、具σεδ備一(yī)定投資回報(bào)”，“政府付費 ×Ω∞(fèi)隻能(néng)按規定補貼運營、不(bù)能(n✔αéng)補貼建設成本”。
在過去(qù)PPP模式下(xià)，城(chéng)市 (shì)軌道(dào)交通(tōng)項目收入絕>δ大(dà)部分(fēn)來(lái)自(zì)于可(kě)行(₹↑♣∑xíng)性缺口補助，可(kě)行(xíng)性®₽™±缺口補助補貼了(le)大(dà)部分(fēn) ×建設成本中還(hái)本付息及社會(huì)資本的(de)投資和(&×λ"hé)收益，直接使用(yòng)者付費(fè₽₩≈i)占比普遍在10%-15%左右。從(cóng)城(∑"chéng)市(shì)軌道(dào)交通(tōε<ng)項目特性來(lái)看(kàn)，車(chē→σ£π)站(zhàn)、洞體(tǐ)建築物(wù)屬于百年(nián)工(¥φgōng)程，客流增長(cháng)和(hé)沿線物(wù)業(yè)增值均需♥→¶>要(yào)一(yī)定的(de)時(shí)間(j→↕≥iān)來(lái)培育，若通(tōng)過二 λ<φ、三十年(nián)支付全部資産價值會(huì)造成投入與産出倒挂現(xi£¶àn)象，這(zhè)也(yě)是(shì)過去(qù)原PPP模₹"式造成财政支出責任較大(dà)的(de)原因之一(yī₽₩)。
因此，建議(yì)在設計(jì)城(ché¥β£ng)市(shì)軌道(dào)交通(tōng)特許經營項目時(shí≥ε)，從(cóng)以下(xià)幾方面考慮：
建設內(nèi)容的(de)選擇
項目資産折舊(jiù)更新年(nián)限不(bù)同，可(εβ↕kě)将建設內(nèi)容按資産屬性進行(xíng)拆分(fēε✘₩n)，也(yě)是(shì)此前常用(yòng)π©β的(de)AB包模式，框定更适合采用(yòng)↓↔特許經營的(de)資産建設內(nèi)容。
特許經營期限
新機(jī)制(zhì)将特許經營期限延長(cháng)至40年(nián÷∏∏≤)，投資規模大(dà)、回報(bào)周期長(chángβ€)的(de)項目還(hái)可(kě)以适當延長(chβ¶★←áng)。但(dàn)合作(zuò)期限的(de)選"φ≈≈擇需要(yào)基于投融資結構和(hé)項目經濟性©≥→↓綜合确定。目前長(cháng)期貸款期限多(duō)為(wè✘©i)20-30年(nián)，還(hái)款↑¥方式的(de)靈活性不(bù)佳，需要(yào)開(©"kāi)發更為(wèi)長(cháng)期的(•'Ωde)金(jīn)融工(gōng)具，同時(shí)城(ché♠πng)市(shì)軌道(dào)交通(tōng)項目越往後更新改♣←≤✔造、車(chē)輛(liàng)大(dà)架修、增購(→≈"✘gòu)車(chē)等大(dà)額支出增多(duō)，項目收入能(né↕×πng)否匹配全生(shēng)命周期資金(jīn)需求，需要(y∑ ào)結合合作(zuò)期限綜合考慮。
創造項目經營收入
除常規客票(piào)收入和(hé)傳統廣通(tōng)商非票(p€ ♥≥iào)業(yè)務收入外(wài)，創造其他(tā)經φ★☆營收入是(shì)新機(jī)制(zhì)下(xià)的( ↓de)重要(yào)收入來(lái)源，建議(yì)結合“軌道(d>•₩ào)+”理(lǐ)念打造多(duō)元化(huà)的(de)收入結構，↑←δ例如(rú)閑時(shí)運力新利用(yòng)、智慧停 €∑車(chē)、新能(néng)源、碳資産業(yè)務等Ω★>新業(yè)态開(kāi)發，資源一(yī)級開(kāi)♣→ 發、場(chǎng)站(zhàn)物(wù)業(yè)開(kāi)發與經營等±≤ε 創造核心收入來(lái)源。
運營成本補貼機(jī)制(zhì)
目前因投融資模式不(bù)同，城(chéng)市(shì)軌道(dào)交通∑∞σ(tōng)行(xíng)業(yè)通(tōng)φ∏行(xíng)的(de)運營成本補貼辦法還(hái)較&←∏難以達成一(yī)緻性。對(duì)于地(dì)方軌道(dào)交✔γ通(tōng)企業(yè)，因前期不(bù)斷有"↕(yǒu)新建項目，運營成本的(de)補貼管理(lǐ)較÷&"®為(wèi)粗放(fàng)，随著(zhe)大(dà)部分(fēn)新建♦•€項目的(de)結束，部分(fēn)地(dì)方逐步建立了(le)軌道ππ(dào)交通(tōng)運營成本規制(zhì)管理(lǐ)辦 ✘ •法；而對(duì)于已實施城(chéng)市(shì)軌道(dà€ β♣o)交通(tōng)PPP的(de)運營主體(tǐ)，可(kě)行(xín§<δg)性缺口補助已覆蓋了(le)建設和(hé)運營成本，補貼原™Ωπ§則與前述成本規制(zhì)原則存在差異。建議(yì)各省級層面的(de∞ &)行(xíng)業(yè)主管部門(ménΩα)和(hé)發改、财政部門(mén)密切配合，梳理(lǐ)地(dì)方¶∑城(chéng)市(shì)軌道(dàoπ≈)交通(tōng)已有(yǒu)補貼政策，立足于行(xíng)業(yè)§λ、區(qū)域的(de)特性，完善“一(yī)視(s☆©hì)同仁”的(de)行(xíng)業(yè)領域的(de)運營成本補貼政∑ 策。
選擇合适的(de)特許經營者
需要(yào)充分(fēn)論證特許經營可(kě)行(xíng)性和(hé)←±₽α優勢性，僅從(cóng)單純經濟成本考慮，目前大(dà)多(duō)數(shù✔"£)地(dì)方軌道(dào)企業(yè)σ信用(yòng)評級AAA，債務資金(jīn)成本較低(dī)≠γ，但(dàn)可(kě)持續性需要(yào)進一(yīΩ↔)步挖掘和(hé)培育，因此需要(yào)選擇更具有(€→™yǒu)效率、更有(yǒu)經營能(néngα↔∏')力的(de)特許經營者。
三、堅持TOD協同發展戰略
1.TOD開(kāi)發是(shì)軌道(dào)交通(tōng)項目可(kěΩ®≥)持續發展的(de)重要(yào)舉措
無論采用(yòng)何種投融資模式，開(kā±i)展TOD綜合物(wù)業(yè)開(kāi)發是(shì)建立長(cháλng)效資金(jīn)保障、維持項目造血功能(×γnéng)的(de)核心舉措，也(yě)是(shì)地® (dì)方逐步在實踐過程中達成的(de)共識，像起步較早的(de)深圳、廣州、'φ成都(dōu)等地(dì)TOD相(xiàng)關開(kā£α×™i)發政策逐步完善并形成體(tǐ)系，其他(tā)後發城(chén←₽↑↑g)市(shì)也(yě)逐步在城(chéng)市(shì)建設中融入Tβ∏OD理(lǐ)念，站(zhàn)城(chéng)一(yī)體(tǐ)化(hu₹≤à)、資源一(yī)級開(kāi)發、城(chéngε→ φ)市(shì)更新等成為(wèi)TOD的(de)主要(yào)開(βkāi)發形式。
根據新機(jī)制(zhì)的(de)指導意見(jiàn)，“（十七）αε做(zuò)好(hǎo)要(yào)素保障和(βΩπ₽hé)融資支持。支持在不(bù)改變項目地(dì)表原地(dì)類和(héγ×σ✘)使用(yòng)現(xiàn)狀的(de)前提下≥$Ω(xià)，利用(yòng)地(dì)下(xià)空(kōng)間(≈∏ jiān)進行(xíng)開(kāi)發建設，提高(gāo)土(tǔ→±↓)地(dì)使用(yòng)效率。支持依法依規合理(lǐ)調整土φ✔←§(tǔ)地(dì)規劃用(yòng)途和(hé)開(✔ kāi)發強度，通(tōng)過特許經營模式推動原有(yǒu)× 資産改造與轉型，提高(gāo)資産利用(₩♣yòng)效率。探索分(fēn)層設立國(guó)有(yγ₩γǒu)建設用(yòng)地(dì)使用(y •♥òng)權，支持項目依法依規加快(kuài)辦理(lǐ)前期手續。”
因此，高(gāo)度重視(shì)軌道(dào)₹ε交通(tōng)沿線綜合物(wù)業(yè)開(★∑ γkāi)發是(shì)軌道(dào)交通(tōng)投融資協同發展的(de)↔™∑™現(xiàn)實要(yào)求，貫徹“建地(dì)鐵(ti₩¶ě)就(jiù)是(shì)建城(chéng)市(shì)”的↔♦(de)綜合發展理(lǐ)念，以軌道(dào)交通(tōng)建設創造城(ch≠©σ§éng)市(shì)增量、盤活城(chéng)市(shì)存量。
2.TOD開(kāi)發是(shì)軌道(dà✘♥>o)交通(tōng)項目多(duō)元化(hu ₩à)投融資的(de)重要(yào)載體(tǐ• ≈)
在TOD模式下(xià)随著(zhe)市(¶☆shì)場(chǎng)化(huà)屬性增強創造現(xiàn)金(jīn)流和λσ(hé)收益方式多(duō)樣，可(kě)獲得(de)的∑₹(de)市(shì)場(chǎng)化(huà)融資方式也(yě)更多$πδ(duō)元和(hé)靈活。在目前軌道(dλε§ào)交通(tōng)投融資實踐中，結合TOD已衍生(shē¶σ♦<ng)出多(duō)元化(huà)的(de)籌資融資方式，但(dàn)TOD開×≈§σ(kāi)發與軌道(dào)項目在投融資模式中如✘¶π£(rú)何協同開(kāi)展，需要(yào)解決規劃與實施、時(shíφ≠π)間(jiān)與價值、投入與産出、增量與存量等多(duō)©€Ω™方面的(de)難題。
為(wèi)了(le)能(néng)夠實現(xiàn)軌道(dào)$™↑交通(tōng)建設和(hé)沿線綜合開(kāi)發同步實施、順利反哺，需要($λλ×yào)做(zuò)到(dào)四方面的(de)✘↓協同：主體(tǐ)協同、規劃協同、資金(jīn)協同、程序協Ω✔同。主體(tǐ)協同是(shì)協調财政、發改、交通(tōng)、規劃和(h₽≈$é)自(zì)然資源等各部門(mén)協同↑♣，形成統一(yī)的(de)實施主管部門(mén)，提高(gāo)管理(l©λ<εǐ)效率；規劃協同是(shì)軌道(dào)交通(tōng)項'$✘目和(hé)沿線綜合開(kāi)發統一(yī)規劃，∑♥<統籌資源實施；資金(jīn)協同是(shì)軌道(dào)交通(★✔£tōng)項目和(hé)綜合開(kāi)發資金(jīn)平衡，統籌資金(jīn♦ ×)、現(xiàn)金(jīn)流管理(lǐ)和(h&πé)價值回收路(lù)徑；程序協同是(shì)軌道(dào)交 £✘©通(tōng)項目和(hé)經營性用(yòng)地(d®®'ì)出讓程序結合，選取站(zhàn)點周≥♥邊、車(chē)輛(liàng)段上(shàng)蓋用(yònφ≥g)地(dì)，從(cóng)源頭增強土(tǔ)地(dì)與項目的( δ←★de)匹配性和(hé)關聯性。
TOD開(kāi)發具有(yǒu)多(duō∏≠≈)元複合性，需要(yào)相(xiàng)關政策、機(jīγ>)制(zhì)的(de)創新支持，從(cón↔✔g)而通(tōng)過多(duō)項協同實現(xiàn)軌道(dà λo)交通(tōng)外(wài)部性的(de)價值回收，進而為(wèi)♠♠&軌道(dào)交通(tōng)項目投融資發展創造條件(jiàn)。×≥γ©
3.TOD投融資模式亟待進一(yī)步創新
2023年(nián)9月(yuè)22日(rì)在無錫召開(kε♦✘āi)的(de)中國(guó)城(chéng)市≥↑∏≤(shì)軌道(dào)交通(tōng)TOD發展大(dà)會(huì♠₽₹•)上(shàng)，發布了(le)《中國(guó)城(chéng)≥÷±市(shì)軌道(dào)交通(tōng)協會(huì)關于進一(yī)步鼓勵♥和(hé)發展城(chéng)市(shì)↑<♣δ軌道(dào)交通(tōng)場(chǎng)₽α¥↕站(zhàn)及周邊土(tǔ)地(dì)綜合開(kāi)發利用(yòng)（T$α¶OD）的(de)指導意見(jiàn)》，為(w趧' i)各城(chéng)市(shì)開(kāi)展TOD開(kā✔§i)發提供了(le)重要(yào)的(de)政策機(jī)制( ≠≤zhì)支撐和(hé)實施推進指導。但(§♠✘dàn)同時(shí)，在最新的(de)經濟、人(rén)口形勢ε↑♠與房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)條件>≠↔¶(jiàn)下(xià)，TOD大(dà)體(tγ₽πǐ)量、多(duō)業(yè)态、持有(yǒ↕©u)型的(de)項目特性無法匹配當前市(shì)場(chǎng)主體←←(tǐ)投資的(de)風(fēng)險偏好(hǎo)，行( σxíng)業(yè)整體(tǐ)進入低(dī)谷期，TOD項目自(£σzì)身(shēn)的(de)投融資模式以及如(rú)何反哺"≥ 軌道(dào)交通(tōng)，亟需進一(yī)步探索創新。
近(jìn)期，多(duō)個(gè)城(chéng)市(sπ ♦hì)開(kāi)展了(le)不(bù)同類型的(d★δ®e)嘗試：例如(rú)，TOD與城(chéng)™π市(shì)更新有(yǒu)諸多(duō)天然結合點，統籌謀劃“TOD+城¶>≠(chéng)市(shì)更新”，不(bù)但(d π$àn)可(kě)促進TOD與城(chéng)市(shì)更新項目在功能(n♠♣éng)上(shàng)相(xiàng)互賦能(n׶∏♠éng)提升，更可(kě)将政府支持TOD與城(chéng)市(shì)更π$新的(de)政策紅(hóng)利疊加，大(dà)幅提升項目÷Ω¶®的(de)财務可(kě)行(xíng)性'★≈γ。今年(nián)全國(guó)兩會(huì)上(♦shàng)，城(chéng)市(shì)更新再次被寫入政府工(gōng)÷α作(zuò)報(bào)告，在“穩步實施城(cγ☆←héng)市(shì)更新行(xíng)動，推進‘平急兩用(yòn ☆g)’公共基礎設施建設和(hé)城(chéng)中村(cūn)改ε↔♥造”的(de)方針下(xià)，“TOD€×β+城(chéng)市(shì)更新”将大(dà)有(yǒu)可(kě)>"×ε為(wèi)。又(yòu)比如(rú)，近(j§$ìn)期有(yǒu)城(chéng)市(shì)采用(yòng)“以投促建”的≈λ(de)方式與大(dà)型施建型央企合作(Ω♥zuò)開(kāi)展TOD場(chǎng)段上(shàng÷<)蓋開(kāi)發，即把蓋上(shàng)二級開(kāi)發權與場(c×£β"hǎng)段/蓋闆施工(gōng)承包進行(xíngδ↓)組合，通(tōng)過相(xiàng)關市(shì)場βε§(chǎng)遴選途徑招引大(dà)型施建型央企進行(xíng§×)“一(yī)二級聯動”開(kāi)發。我國(guó)的(d★♣→"e)TOD探索實踐已近(jìn)30年(nián)，在政策引領和(hé)機(jΩ¶∞ī)制(zhì)創新方面可(kě)說(shuō)已是(shì)世界領先β，但(dàn)另一(yī)方面，TOD政策紅(←©hóng)利如(rú)何合規向社會(huìΩ™)資本、尤其是(shì)民(mín)營企業(yè)開(kāi)∑©放(fàng)，尚有(yǒu)待突破和(h♦é)完善。有(yǒu)條件(jiàn)建軌道(dào)的(de)都σ♠'(dōu)是(shì)國(guó)內(nèi)經濟領先的(de)城(chéφ$γ≈ng)市(shì)，而TOD項目通(tōng)常都(dōu ✔§)是(shì)一(yī)個(gè)城(chéng)市(shì)中發展前景最好(Ω♥ hǎo)、抗跌性最強的(de)項目。在當前↔σ¥“營造市(shì)場(chǎng)化(huà)、法治化(huà)、♣☆國(guó)際化(huà)一(yī)流營商環境”✔✔₹£大(dà)背景下(xià)，盡快(kuài)形成可(≈εkě)複制(zhì)推廣的(de)、有(yǒu)利于全民(mín)積極←₩參與的(de)模式，對(duì)于TOD項目自(z±$♠ì)身(shēn)落地(dì)并以其收益促§$≠$進軌道(dào)可(kě)持續發展，對(duì)于振興城( ≤chéng)市(shì)經濟發展和(hé)加¥σ←快(kuài)人(rén)口聚集，極具緊迫性和(hé)實際意義。